Seleksi pertama adalah arus kas dari properti tersebut, apakah arus kas dari properti itu dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar atau tidak. Caranya? Tanyakan nilai sewa bulanan atas properti tersebut (uang masuk) dan kemudian bandingkan dengan besarnya perkiraan angsuran (uang keluar), termasuk biaya-biaya lainnya. Bila arus kasnya masih positif, maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti. Bila menghasilkan arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan cari lagi yang lain.
Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat mempertimbangkan dengan hal berikut. Bila perhitungan arus kas-nya negatif tapi selisihnya tidak terlalu jauh dengan arus kas masuk (uang sewa) maka kemungkinan anda bisa meningkatkan arus kas masuknya dengan dua cara:
- Nego harga properti tersebut hingga harga angsurannya menjadi lebih kecil dan arus kasnya menjadi positif
- Analisa kondisi properti, dengan mendatangi langsung propertinya. Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa ditingkatkan atau tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan cara menambah AC, merenovasi sedikit, menambahkan pelayanan, internet, TV dan lainnya. Jika kedua cara tersebut tidak bisa juga maka tinggalkan saja dan cari yang lain, sambil tetap pantau harga properti tersebut. Lama-kelamaan kalau tidak laku biasanya harganya diturunkan pemiliknya.
Kemudian hindari beberapa kondisi properti dibawah ini:
- Properti yang masih berupa gambar. Jangan mudah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer. Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya hati-hati dengan properti yang masih dalam rencana pembangunan (masih berupa gambar). Pertama, sudah banyak orang tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan. Gambarnya sangat bagus tetapi realisasinya seringkali jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus propertinya tidak di bangun karena developernya kekurangan dana atau kesalahan perhitungan dari developer. Sementara itu, jika anda membeli dengan tunai, maka hampir 100% dipastikan uang anda akan hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan? Namun demikian, bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa gambar, anda harus mempertimbangkan dua hal berikut ini, yakni kredibilitas developer dan likuiditas properti. Kredibilitas developer adalah performance & tingkat pengalaman developer selama ini. Apakah developer itu memiliki catatan negatif atau tidak. Apakah developer berpengalaman atau tidak. Untuk meminimalisasi terjadinya masalah, anda bisa melakukan hal ini:
- Pilih developer yang telah bekerjasama dengan bank. Biasanya bank telah mengevaluasi kinerja developer termasuk status tanah, peruntukan tanah hingga analisa dampak lingkungannya.
- Tanyakan copy induk sertifikatnya, termasuk copy IMB. Developer yang baik akan memberikan copy itu dengan senang hati
Sementara itu, yang dimaksud likuiditas properti adalah seberapa cepat properti dapat terjual. Semakin cepat terjual, maka semakin baik likuiditasnya. Properti yang makin likuid maka harganya pun terus naik.
Sumber Gambar : https://www.homesyariah.com/2017/10/23/untung-rugi-membeli-properti-kedeveloper-syariah-dan-konvensional/
